Il y a différents types : société civile immobilière de construction vente, ou encore société civile immobilière d’attribution. Ici, nous nous intéresserons à la société civile immobilière de gestion (encore appelée SCI familiale).
Comprendre pourquoi créer une SCI peut être essentiel pour choisir la structure la plus adaptée à vos besoins.
Créer une SCI pour acquérir des locaux n’a pas forcément un grand intérêt, cela entraine en effet des formalités juridiques contraignantes avec souvent une fiscalité identique à un achat personnel.
Nous allons voir comment et pourquoi créer une SCI.
Comment créer une SCI
Comme pour tout type de société, des démarches sont à effectuer auprès du greffe du tribunal de commerce pour constituer votre SCI.
Nous vous renvoyons sur ce lien qui détaille l’ensemble des formalités à réaliser.
Comme pour toutes sociétés vous devez être au moins deux associés, si vous êtes célibataire et que vous avez déjà une entreprise, vous pouvez mettre comme associé vous-même et votre société. Cela vous permettra ainsi de rester le seul maître de l’affaire.
Bon à savoir : vous avez la possibilité d’intégrer vos enfant mineurs dans la SCI, cela peut anticiper sur une éventuelle transmission. L'entrée d'un enfant mineur nécessite néanmoins l'intervention de son représentant légal.
Attention à la rédaction de vos statuts. Les statuts d’une société civile contrairement à d’autres types de société sont peu réglementés. Vous pouvez ainsi définir par vous-même en fonction de vos objectifs les règles de fonctionnement de la société : pouvoir du gérant, attribution des bénéfices, cession de parts…
Cette possibilité est essentielle, c’est un des principaux atouts de la SCI.
Exemple : il est possible de prévoir une nomination ou une révocation du gérant à l’unanimité des associés afin de rendre celui-ci inamovible.
Une fois constituée votre SCI pourra alors procéder à l’acquisition de votre bien immobilier, il faudra alors vous rapprocher de votre notaire. Vous pouvez également procéder par voie d’augmentation de capital apporter vos biens déjà existants.
Pourquoi créer une SCI
Créer une SCI peut présenter plusieurs avantages dont vous ne pourriez pas bénéficier si vous déteniez les biens en direct.
La SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés.
Un des atouts de la SCI est de pouvoir échapper à l'imposition sur le revenu au titre des revenus fonciers. Ce montant peut être très élevé lorsqu'on se situe dans les tranches marginales d'imposition.
Vous pouvez ainsi opter pour l’impôt sur les sociétés constitue une bonne solution pour gérer son patrimoine immobilier.
Dans ce cas, vous ne serez pas imposé personnellement à l’impôt sur le revenu. C’est votre société qui paiera l’impôt sur les bénéfices, avec un taux assez bas : 15% du bénéfice jusqu'à 42.500 €.
À la sortie néanmoins vous serez lourdement imposé en effet :
- La société réalisera de son côté une plus-value imposable qui pourra être importante si le bien est acquis depuis longtemps (le bien ayant été amorti) et devra ainsi payer un impôt sur les sociétés.
- De votre côté, vous devrez payer l’impôt sur le revenu sur les sommes distribuées soit au minimum 30% (la flat tax).
Nous conseillons généralement cette solution lors de situation particulière : bien immobilier destiné à rester durablement dans le cercle familial (qui ne sera donc jamais vendu ou à très longue échéance) ou revenus du foyer fiscal déjà lourdement taxés.
💥 Attention : la SCI qui loue ses biens meublés est passible de l’impôt sur les sociétés si la location meublée représente plus de 10% du total des loyers.
La gestion de son patrimoine.
Le principal atout de la SCI est de faciliter la gestion de son patrimoine.
Il sera ainsi beaucoup plus facile de transmettre son patrimoine à ses enfants via une SCI qu’en détenant les biens en direct :
- Possibilité de transmettre les parts progressivement et tirer parti des battements pour donation – 100.000€ entre parents et enfants tous les 15 ans).
- Éviter l’indivision, l'unanimité s'impose pour les décisions les plus importantes.
- Organiser les pouvoirs au sein de la SCI afin de garder la maîtrise de la gestion.
- Conserver un bien dans le cercle familial.
- Protéger le concubin : celui-ci est assuré de se maintenir dans le logement familial si ce dernier est acheté en SCI.
- Transmettre de son vivant en conservant des revenus.
- Faciliter les financements.
- Faire entrer la société d’exploitation pour utiliser sa trésorerie.
Les montages financiers, juridiques et fiscaux sont illimités afin de gérer et transmettre ses biens dans les meilleures conditions.
Les inconvénients de la SCI
L’inconvénient de constituer une SCI pour gérer ses biens immobiliers est essentiellement son coût juridique ainsi que sa lourdeur administrative.
Comme vu précédemment, il convient de rédiger des statuts, tenir une comptabilité, réunir tous les ans les associés pour approuver les comptes annuels.
Par ailleurs une mésentente entre associés peut perturber le fonctionnement de la SCI.
Au plan fiscal, lorsque la SCI relève de l’impôt sur le revenu, l’imposition reste identique à celle des biens détenus directement par des personnes physiques.
FAQ : Pourquoi et Comment Créer une SCI
Pourquoi créer une SCI plutôt qu'acheter un bien en nom propre ?
La SCI permet de gérer plus facilement un bien immobilier à plusieurs. Elle offre également des avantages en termes de transmission de patrimoine et de fiscalité, notamment pour optimiser la succession, tout en protégeant le patrimoine personnel des associés.
Quels sont les avantages fiscaux de la SCI ?
La SCI peut opter pour l’impôt sur le revenu (IS), notamment pour les foyers fiscaux lourdement taxés ou ayant des projets de réinvestissement.
Est-ce compliqué de créer une SCI ?
Créer une SCI est relativement simple mais nécessite de suivre certaines démarches administratives. Il faut rédiger les statuts, publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales, et immatriculer la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Les associés peuvent réaliser ces démarches eux-mêmes ou confier cela à un professionnel (notaire, expert-comptable, avocat).
Combien coûte la création d’une SCI ?
Le coût de création d’une SCI dépend des frais de rédaction des statuts, de publication dans un journal d’annonces légales, et d’immatriculation au RCS. Chez Socic les honoraires sont de 350 euros HT auxquels il faut ajouter les débours d'environ 200 euros.
Qui peut être associé dans une SCI ?
Les associés d'une SCI sont généralement des personnes physiques ou morales. Il est courant que les membres d’une même famille se regroupent pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier commun. Cependant, les associés peuvent aussi être des partenaires non familiaux ayant un projet commun d’investissement immobilier. Il est possible de faire entrer un enfant mineur dans une SCI.
Est-il possible de transmettre un bien en SCI à ses enfants ?
Oui, la SCI est un outil idéal pour la transmission de patrimoine. En transmettant progressivement des parts de la SCI à vos enfants, vous pouvez réduire les frais de succession. De plus, cela permet de garder le contrôle de la gestion tout en transmettant progressivement la propriété.
Quels sont les inconvénients d’une SCI ?
La SCI ne convient pas pour la gestion de biens à usage commercial (elle a vocation civile), notamment la location meublée. De plus, elle nécessite une gestion rigoureuse, avec notamment la tenue d'une comptabilité (obligatoire sous le régime de l’IS) et des assemblées générales annuelles. La SCI est aussi soumise à certaines contraintes fiscales et juridiques.
Peut-on facilement revendre un bien détenu par une SCI ?
Vendre un bien immobilier au sein d’une SCI reste possible, mais cette démarche s’avère parfois plus complexe qu’en nom propre. En effet, tous les associés doivent être d’accord, et la vente entraîne des formalités juridiques (modification des statuts, mise à jour du RCS).
En conclusion
La création d’une SCI n'est pas une solution miracle pour payer moins d'impôts. Elle mérite une étude au cas par cas, selon vos objectifs patrimoniaux.
