En France, la location de locaux nus à usage professionnel (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux loués “nus”, etc.) est en principe exonérée de TVA. Mais le bailleur peut, dans certains cas, opter pour l’assujettissement à la TVA afin de récupérer la TVA sur ses dépenses (travaux, acquisition, construction…). ✅
Ce mécanisme est très utilisé en bail commercial et dans l’immobilier d’entreprise, car il peut être neutre pour un locataire assujetti (qui récupère la TVA).
✅ Une option accessible (quasi) à tous les bailleurs
L’option à la TVA peut être exercée par un particulier, un commerçant, un prestataire, une société, un industriel ou même une association loi 1901, dès lors qu’il s’agit de location de locaux nus destinés aux besoins d’une activité économique.
Point important : l’option concerne la location de locaux nus à usage professionnel (et non l’habitation). 💡
Locataire assujetti ou non à la TVA : est-ce possible ?
Oui, l’option peut être exercée que le locataire soit assujetti ou non à la TVA, à condition que le local nu soit utilisé pour les besoins de son activité.
👉 En pratique, l’intérêt est surtout fort si le locataire récupère la TVA (entreprise elle-même assujettie). Sinon, la TVA devient un surcoût pour lui.
💡 Conseil : mentionner clairement l’option TVA dans le bail
Pour sécuriser la situation, il est fortement recommandé d’insérer une clause TVA dans le contrat (bail commercial / bail professionnel) précisant :
- que le bailleur a opté (ou opte) pour l’assujettissement à la TVA sur les loyers ;
- que les loyers seront majorés de la TVA au taux en vigueur (en pratique, 20% dans la majorité des cas) ;
- les modalités de facturation (loyer HT + TVA).
✅ C’est d’autant plus important si le locataire n’est pas assujetti : la transparence contractuelle évite les litiges.
La notion de “local” : une définition large
Le terme local s’entend au sens large : tout ensemble immobilier bâti pouvant être utilisé dans une activité économique (bureaux, dépôt, atelier, plateau, etc.).
💡 Même un immeuble en cours de construction peut, dans certains cas, être concerné si la future location professionnelle est clairement destinée à une activité économique.
Pourquoi opter ? Les avantages concrets de l’option TVA
✅ 1) Facturer la TVA sur les loyers… et récupérer la TVA sur les dépenses
En optant, le bailleur facture un loyer HT + TVA. En contrepartie, il peut généralement déduire la TVA sur de nombreuses dépenses liées à l’immeuble :
- travaux de rénovation / entretien (souvent un gros enjeu),
- honoraires (architecte, diagnostiqueur, avocat…),
- frais d’acquisition (selon le régime de vente et la TVA applicable),
- dépenses de gestion liées à l’exploitation taxable.
Exemple simple :
Un loyer de 2 000 € HT devient 2 400 € TTC si TVA à 20% (soit 400 € de TVA).
Si le locataire est assujetti, il récupère en principe ces 400 € : l’option est alors souvent “indolore” pour lui.
✅ 2) L’intérêt majeur : récupérer la TVA sur l’acquisition ou la construction
Le principal intérêt, dans la pratique, est la possibilité de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition (quand l’opération y est soumise) ou lors de la construction / travaux lourds.
👉 C’est souvent décisif pour les investissements immobiliers destinés à la location professionnelle (SCI, société d’exploitation, entrepreneur en nom propre…).
📌 Quand opter ? (Timing stratégique)
Le montant de TVA que vous pourrez déduire dépend notamment de la date d’effet de l’option et du lien entre vos dépenses et l’activité taxable.
Bonne pratique : opter le plus tôt possible (souvent avant la première mise en location) afin d’éviter des pertes de droit à déduction ou des discussions en cas de dépenses engagées en amont. 💡
Modalités : comment exercer l’option TVA ?
L’option doit être formulée par écrit auprès de l’administration fiscale (service des impôts des entreprises – SIE) et elle est exercée immeuble par immeuble (ou ensemble d’immeubles).
- ✅ Une option exercée pour un immeuble ne s’étend pas automatiquement aux immeubles acquis ultérieurement.
- 💡 Il faut pouvoir justifier l’intention de louer (projet de bail, démarches commerciales…), sans nécessairement que le bail soit déjà signé au moment exact de l’option.
👉 En pratique, beaucoup de bailleurs font la démarche via un courrier ou un message sécurisé (selon les habitudes du SIE), en identifiant précisément le bien (adresse, références cadastrales si utile) et en demandant l’option TVA pour la location.
Effet, durée et révocation : les règles à jour
📅 Date d’effet
L’option prend effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est exercée.
⏳ Durée d’engagement (point à connaître)
L’option est en principe exercée pour une durée longue, avec une possibilité de renonciation à l’issue d’une période minimale.
Mise à jour importante : on retient classiquement une durée d’engagement d’environ 10 ans, avec possibilité de dénonciation à partir du 1er janvier de la 9e année civile suivant celle de l’exercice de l’option (ce qui revient à un engagement de type “décennal” dans la pratique). ✅
👉 La révocation (renonciation) prend effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée.
⚠️ Attention : la régularisation de TVA sur 20 ans (et non 19)
En cas de cessation de location taxable (fin d’option, changement d’affectation, vacance suivie d’un changement de projet, cessation d’activité…), vous pouvez devoir procéder à une régularisation de la TVA initialement déduite.
Mise à jour (immobilier) : la TVA déduite sur les immeubles se régularise sur une période de 20 ans (mécanisme de “régularisation par vingtièmes”). ✅
⚠️ Donc, si vous arrêtez les opérations taxées avant la fin de la période de 20 ans, vous devrez en principe reverser une partie de la TVA initialement récupérée, au prorata des années restant à courir.
Exemple (simplifié) :
Vous récupérez 50 000 € de TVA sur des travaux lourds assimilés à de l’immobilier. Si vous cessez l’activité taxable après 5 ans, il peut rester 15/20e à régulariser (selon la nature exacte des dépenses et les règles applicables), soit une somme potentiellement importante.
Conclusion : faut-il opter pour la TVA sur un local professionnel nu ?
✅ Oui, l’option TVA est souvent pertinente si :
- vous avez (ou allez avoir) beaucoup de TVA sur acquisition / construction / travaux,
- votre locataire est assujetti à la TVA (donc il récupère la TVA sur les loyers),
- vous visez une stratégie d’investissement immobilière “pro” sur la durée.
⚠️ En revanche, elle doit être arbitrée avec prudence si le locataire ne récupère pas la TVA (professions exonérées, associations non assujetties, activités médicales, etc.) ou si vous envisagez de sortir rapidement du schéma taxable (risque de régularisation sur 20 ans).
