En LMNP, un immeuble peut être inscrit à l’actif soit à sa valeur d’achat (règle générale), soit à sa valeur vénale en cas d’inscription en cours d’exploitation, notamment lors du passage du micro-BIC au réel.
La question revient très souvent en location meublée (LMNP / LMP), notamment lors du passage du micro-BIC au régime réel :
👉 À quelle valeur inscrire un bien immobilier au bilan ?
- valeur d’achat ?
- valeur actuelle ?
- valeur vénale ?
La réponse dépend de deux éléments essentiels :
✔️ le moment d’inscription à l’actif
✔️ la nature du bien (immeuble ou autre immobilisation)
LMNP : quelle valeur pour inscrire un immeuble au bilan ?
En matière de LMNP au réel, le choix de la valeur d’inscription de l’immeuble est stratégique, car il impacte directement :
- le montant des amortissements LMNP
- le résultat fiscal
- et donc l’imposition globale
Règle fiscale : valeur d’origine (article 38 quinquies CGI)
En principe, l’administration fiscale impose une règle simple :
👉 les immobilisations doivent être inscrites à leur valeur d’origine.
Cela correspond :
- au prix d’acquisition
- les frais directement attribuables (notaire, travaux initiaux, etc.)
📚 Références :
- Article 38 quinquies de l’annexe III du CGI
- BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 (§470)
Conséquence en cas d’inscription tardive
Si un bien aurait dû être inscrit à l’actif dès le départ :
- les amortissements théoriques passés doivent être reconstitués
- mais ❌ ils ne sont pas déductibles fiscalement
👉 Résultat :
- une valeur nette comptable plus faible
- une perte d’avantage fiscal
Exception en LMNP : inscription à la valeur vénale
Bonne nouvelle : il existe une exception majeure pour les immeubles.
📚 Référence : BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 (§480)
Cas des immeubles : une liberté de choix
Les biens immobiliers sont :
👉 présumés appartenir au patrimoine privé
Même s’ils sont utilisés en location meublée.
➡️ L’exploitant peut donc :
- ne pas inscrire le bien à l’actif
- ou choisir de l’inscrire
Inscription en cours d’exploitation : la clé
Si l’immeuble est inscrit après le début de l’activité :
👉 il peut être enregistré à sa valeur vénale (valeur de marché)
✔️ Les amortissements sont alors calculés :
- sur cette valeur
- à partir de l’entrée au bilan
👉 C’est un levier d’optimisation majeur en LMNP au réel.
Cas des autres biens (mobilier, équipements)
Attention, la règle est différente :
- ✔️ biens nécessaires → valeur d’origine obligatoire
- ✔️ biens non nécessaires → valeur vénale possible
Passage du micro-BIC au réel en LMNP : quelle valeur retenir ?
C’est le cas le plus fréquent en pratique.
Micro-BIC : un régime sans amortissement
Sous le régime micro-BIC :
- pas de bilan comptable complet
- pas d’amortissements déductibles
- application d’un abattement forfaitaire
👉 L’immeuble n’est donc pas inscrit à l’actif
Passage au réel : une opportunité d’optimisation
Lors du passage au réel, la situation est assimilée à :
👉 une inscription en cours d’exploitation
Stratégie optimale en LMNP
Dans la majorité des cas, il est pertinent de :
✔️ démarrer une comptabilité au réel
✔️ inscrire l’immeuble à sa valeur vénale
✔️ amortir sur cette nouvelle base
👉 À condition de :
- justifier la valeur (marché, estimation, expertise)
- respecter une ventilation cohérente
Exemple concret LMNP : calcul de la base amortissable
- Achat en 2018 : 200 000 €
- dont terrain : 20 000 €
- Passage au réel en 2026
- Valeur vénale : 260 000 €
- terrain : 30 000 €
- construction : 230 000 €
👉 Base amortissable = 230 000 €
✔️ Amortissement à partir de 2026
✔️ Durée généralement comprise entre 25 et 40 ans
Points de vigilance fiscaux
✔️ Justifier la valeur vénale
- avis de valeur
- comparables de marché
- expertise immobilière
✔️ Ventilation terrain / construction
- terrain : ❌ non amortissable
- construction : ✔️ amortissable
✔️ Date de départ des amortissements
👉 entrée au bilan + mise en service
✔️ Cohérence fiscale
⚠️ Risque de requalification si :
- le bien aurait dû être immobilisé dès l’origine
- ou si la valeur est incohérente
Conclusion : quelle stratégie adopter en LMNP ?
✔️ Règle générale : valeur d’origine
✔️ Exception clé : immeuble = valeur vénale possible
✔️ Cas fréquent : passage micro-BIC → réel
👉 En pratique :
l’inscription à la valeur vénale est souvent la stratégie la plus optimisée en LMNP, sous réserve de sécurisation.
FAQ LMNP valeur immeuble
Peut-on inscrire un bien LMNP à la valeur vénale ?
Oui, en cas d’inscription en cours d’exploitation, notamment lors du passage au réel.
Quelle valeur choisir en LMNP : prix d’achat ou valeur actuelle ?
👉 Par principe : prix d’achat
👉 En pratique : valeur vénale souvent possible pour les immeubles
Peut-on amortir un bien à sa valeur de marché ?
Oui, si l’inscription est faite en cours d’exploitation.
Le passage du micro-BIC au réel est-il intéressant ?
Oui, c’est un levier puissant d’optimisation fiscale en LMNP.
L’administration fiscale peut-elle contester ?
Oui, en cas de :
- surévaluation
- absence de justificatifs
