Ressources - Immobilier - Page 3

Faire appel à un expert-comptable est utile à toutes les étapes de la vie d’une entreprise : création (choix du statut, statuts), business plan et prévisionnel, tenue de la comptabilité, comptes annuels, déclarations fiscales et sociales (TVA, paie), ainsi qu’en cas de litige ou de procédure collective. Le prix d’un expert-comptable dépend principalement de l’étendue et de la complexité de la mission, mais aussi de la localisation du cabinet et de sa notoriété, avec des honoraires souvent fixés au forfait via une lettre de mission. Plusieurs solutions existent (indépendant, salarié, cabinet de proximité, expert-comptable en ligne), ce dernier pouvant afficher des tarifs jusqu’à 40 % moins chers. Pour réduire le coût, il est conseillé de définir précisément ses besoins, de réaliser certaines tâches en interne et de comparer les offres sans sacrifier la qualité.

La location meublée est en principe exonérée de TVA, sauf si elle s’accompagne de prestations para-hôtelières. Pour être assujetti à la TVA en location directe (LMNP ou LMP, en nom propre ou en société), il faut proposer au moins 3 services sur 4 : petit-déjeuner, nettoyage régulier pendant le séjour, fourniture du linge de maison, réception/accueil. L’assujettissement permet de récupérer la TVA sur un bien neuf ou de gros travaux, mais implique de facturer la TVA (10% sur les loyers, 20% sur certaines prestations) et peut entraîner un remboursement à reverser en cas d’arrêt d’activité dans les 20 ans. En location indirecte (résidences de tourisme, seniors, étudiantes, affaires, EHPAD), la TVA s’applique via l’exploitant (EHPAD : 5,5%). Il est possible de cumuler activités soumises et non soumises, avec récupération de TVA au prorata pour les dépenses communes. La location de parking est soumise à des règles spécifiques (parking indépendant : TVA 20%). Pour éviter la TVA, il suffit de ne pas remplir les conditions para-hôtelières ou d’opter pour la franchise en base (seuil 85 800 €).

Découvrez les 6 schémas possibles pour faire prendre en charge un appartement (loyer ou charges) par votre entreprise, selon qu’il est loué ou détenu, et selon votre statut (SASU/SAS, EURL/SARL, entreprise individuelle, BNC/EIRL). Le texte explique quand le logement peut être considéré comme appartement de fonction (notamment si votre foyer est à plus de 200 km du lieu d’activité), quand il est utilisé uniquement comme bureau, et les règles à respecter (bail au nom de l’entreprise, bail/sous-location entre dirigeant et société, avantage en nature en cas d’usage personnel). Attention : dans certains cas (ex. sous-location à sa SASU), le montage peut être peu avantageux voire augmenter l’impôt, car le loyer perçu devient imposable sans déduction équivalente. Pour les propriétaires, le versement d’un loyer par l’entreprise génère des revenus fonciers (avec possible micro-foncier sous 15 000 €) et peut être plus intéressant qu’un complément de salaire. Enfin, toute occupation professionnelle du logement implique une déclaration (siège ou établissement secondaire) et le paiement de la CFE.

Depuis 2022, les loueurs en meublé susceptibles d’être considérés « professionnels » au sens fiscal peuvent aussi être assujettis aux cotisations sociales URSSAF/SSI, ce qui alourdit le coût de la location meublée. En longue durée, seules les locations en **LMP** sont concernées (recettes > 23 000 € et supérieures aux autres revenus du foyer), tandis que les **LMNP** restent exonérés. En courte durée, les cotisations s’appliquent dès **23 000 € de recettes**, quel que soit le statut. Plusieurs régimes d’affiliation existent (SSI, micro-entrepreneur, régime général) avec des bases et taux différents, mais le point le plus pénalisant intervient souvent à la revente, via la taxation des **plus-values court terme liées aux amortissements**, pouvant approcher 50%.

Choisir le bon mode d’acquisition de vos locaux professionnels (en direct, via une SCI ou par l’entreprise) a un impact majeur sur la fiscalité et la plus-value. L’achat en direct ou avec une SCI permet à la société de déduire le loyer et au propriétaire d’opter pour le micro-foncier (abattement 30 %) ou le régime réel (déduction des intérêts, travaux, taxe foncière…), avec une exonération progressive de la plus-value (22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux). En revanche, vous pouvez être imposé sur des revenus fonciers sans réellement “encaisser” pendant le remboursement du prêt. L’achat par l’entreprise évite ces revenus fonciers et offre l’amortissement du bien, mais peut générer une taxation élevée à la revente (plus-value professionnelle puis taxation en dividendes). Une alternative combine les avantages : le démembrement temporaire (usufruit acquis par l’entreprise), limitant l’imposition immédiate et préservant les exonérations à long terme.

Le dispositif Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt en investissant dans un logement ancien à rénover destiné à la location en centre-ville, dans une commune éligible « Cœur de ville ». Pour en bénéficier, il faut acheter (ou rénover) le bien sur la période prévue, le louer nu pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné à des locataires respectant des plafonds de ressources (type Pinel), avec la possibilité de louer à ses enfants ou ascendants. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % de l’opération (dans la limite de 300 000 €) et améliorer la performance énergétique (ou inclure au moins 2 travaux éligibles) réalisés par un professionnel certifié. La réduction atteint 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement, mais n’est pas cumulable avec le déficit foncier. Un avantage fiscal intéressant pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine locatif.

La location meublée de tourisme (ou location saisonnière) consiste à louer un logement meublé (villa, appartement, studio) à une clientèle de passage, pour une courte durée (jour/semaine/mois) sans que le locataire y établisse son domicile, et dans la limite d’une durée cumulée maximale de 90 jours. Pour exercer, plusieurs **formalités obligatoires** peuvent s’appliquer : **déclaration d’activité** au greffe pour obtenir un **numéro SIRET**, éventuelle **autorisation de changement d’usage** dans certaines communes (notamment grandes villes, avec sanctions élevées en cas de non-respect), et **déclaration en mairie** (ou **enregistrement** selon la commune). Il est recommandé de **contacter la mairie** avant de démarrer. Enfin, il est possible de demander le **classement en meublé de tourisme**, offrant des **avantages fiscaux** (dont un **abattement jusqu’à 71%** au régime micro, au lieu de 50%) et, selon la zone, certaines **exonérations** (ex : ZRR).

La **location meublée** peut être un **bon investissement immobilier** grâce à une **fiscalité souvent plus avantageuse** que la location nue et une **souplesse de gestion**. Avant d’acheter, il faut vérifier si le bien est adapté (studios, T1/T2 généralement plus demandés), analyser le **secteur géographique** (transports, commerces, campus, tourisme), anticiper les **charges de copropriété**, estimer les **loyers** et le **taux de remplissage**, et intégrer le coût des **travaux**. Il est aussi essentiel de ne pas surpayer le bien en comparant sa **valeur au m²** avec le marché. Côté exploitation, plusieurs options existent : **location meublée classique** (plus stable mais gestion réglementaire), **location courte durée** (plus rentable potentiellement mais très chronophage), gestion via **agence immobilière**, **plateformes type Airbnb** et/ou **conciergerie**. Enfin, l’investissement en **résidence de services** avec **bail commercial** peut offrir des loyers réguliers et des avantages fiscaux (TVA, Censi-Bouvard), mais comporte des **risques importants** : prix majorés, renégociation des loyers, défaillance de l’exploitant et revente parfois à perte.