Ressources - Immobilier - Page 4

La **location meublée** offre un avantage fiscal majeur : la possibilité d’**amortir le bien** (et le mobilier) afin de créer des **charges déductibles** qui **réduisent le bénéfice imposable**. Avant de calculer l’amortissement, il faut **ventiler le prix d’acquisition entre terrain et construction**, car le **terrain n’est pas amortissable** et sa valeur doit refléter le **prix du marché** (souvent indiqué dans l’acte notarié). Pour l’**amortissement de la construction**, deux approches existent : la **méthode globale** (amortissement sur la durée d’usage) ou la **méthode par composants** (toiture, électricité, étanchéité, ascenseur, agencements, etc.), plus précise mais plus contraignante. En location meublée, l’immeuble est généralement traité comme **immeuble de placement**, avec une **structure amortissable sur 80 ans**, tandis que les composants ont des durées plus courtes. Le **mobilier** peut aussi être amorti, le plus souvent autour de **20 à 25 %** par an.

Louer une partie de ses locaux à sa propre entreprise permet de percevoir des loyers tout en optimisant la fiscalité : l’entreprise déduit ces loyers de son résultat, tandis que le dirigeant les déclare en **revenus fonciers**, généralement **sans cotisations sociales**. Si les loyers n’excèdent pas **15 000 €**, le **micro-foncier** peut s’appliquer avec un **abattement de 30 %**. Le dispositif est admis pour les activités **BIC** (depuis 1998) et **BNC** (jurisprudence du Conseil d’État), à condition d’un **paiement réel** et d’une **imposition corrélative**. Pour sécuriser l’opération, il est conseillé de rédiger un **bail**, de fixer un **loyer au prix du marché** et de régler les loyers effectivement.

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